Rechtsprechung
(zuletzt bearbeitet: 05.03.2006)

 

1. Zivilgerichte

1.
AG Merseburg, Urteil vom 2. Mai 2002 zu Az: 7 C 108/01, Thema: Betriebskosten bei Wohnungsleerstand – Umlagemöglichkeit für Abwasserkosten; Abwasserkosten als verbrauchsabhängige Kosten können auf die bewohnte Fläche umgelegt werden, Ausnahme: die Grundgebühr, hier bleibt der Vermieter auf die in Bezug auf die Leerwohnungen entstehenden Grundgebühren sitzen. Hierzu auch die Nachricht (Recht) des BBU.

2.
Amtsgericht Halle-Saalkreis, Urteil vom 28. Mai 2002 zu Az: 92 C 4096/01, Thema: Vermieterkündigung wegen geplanten Abrisses sei rechtmäßig, Kündigungsgrund: berechtigtes Interesse an der Kündigung (angeblich kein Fall der Verwertungskündigung). Pressemitteilung des Deutschen Mieterbundes vom 12.07.2002 zu dem Urteil. Hierzu auch die Nachricht (Recht) des BBU. Veröffentlicht in der NJW 2002, 3413 = ZMR 2002, 600 = NZM 2002, 782 = WuM 2002, 428.

3.
Oberlandesgericht Dresden, Urteil vom 03. Dezember 2002 zu Az: 5 U 1270/02,Thema: Letzter Mieter darf im Plattenbau bleiben. Im Streit um die letzten noch vermieteten Gewerberäume eines Wohnhochhauses im Zentrum von Hoyerswerda hat der 5. Zivilsenat des OLG Dresden heute das Urteil verkündet. Danach darf die Beklagte ihre Spielothek dort weiter betreiben. Der Senat hat damit ein Urteil des LG Bautzen abgeändert, wonach die Beklagte zur Räumung gegen Erhalt einer Ausgleichszahlung verurteilt worden war. Der Senat hat wegen der noch fehlenden höchstrichterlichen Rechtsprechung zu den Voraussetzungen eines wichtigen Grundes für die außerordentliche Kündigung nach der neuen Vorschrift des § 543 BGB die Revision zum BGH zugelassen. Trotz dieser Zulassung der Revision ist das Urteil rechtskräftig geworden. Siehe die Mitteilung in der Webesite des Beck-Verlages - VIZ oder die Pressemitteilung des OLG Dresden. Veröffentlicht in der NZM 2003, 356.

4.
Amtsgericht Leipzig, Beschluss gemäß § 91a Abs. 1 ZPO vom 28.02.2003 zu Az; 18 C 5653/02, Thema: Einem Vermieter wird beim Abriss das Recht einer Kündigung in extremen Fällen zugestanden. Dies könne aber nur bei einem "gravierenden Missverhältnis" zwischen den Kosten für ein Haus und den Mieteinnahmen erlaubt sein. "Das erforderliche Missverhältnis liegt nicht bereits dann vor, wenn die anfallenden Kosten nicht von den Einkünften gedeckt werden können. In den neuen Bundesländern wird eine solche Situation eher Regel als Ausnahme sein." Auch dürfe sich der Vermieter nicht auf horrende Unkosten berufen, wenn er diese selbst mitverschuldet hat: zum Beispiel indem er das Gebäude verfallen ließ, die Wohnungen nicht mehr weiter vermarktete oder in großem Umfang auf den Auszug von Mietern drängte. Es sei noch lange kein hinreichender Grund für eine Kündigung, wenn eine Abrissgenehmigung vorliegt.

5.
Amtsgericht Hoyerswerda, Urteil vom 11.03.2003 zu Az: 1 C 845/02, Thema: Der letzte Mieter eines mehrgeschossigen Wohnhauses mit drei Eingängen wird zur Räumung der Wohnung verurteilt. Das Mehrfamilienwohnhaus soll im Rahmen des Integrierten Stadtentwicklungskonzeptes der Stadt Hoyerswerda abgerissen werden. Bei dem Mietvertrag handelt es sich nicht um einen sog. Altvertrag, bei dem die Verwertungskündigung ausgeschlossen ist, denn der Mietvertrag wurde am 30.04.1993 geschlossen. Das Gericht liess es dahinstehen, ob es sich bei der Kündigung um eine Verwertungskündigung oder eine Kündigung aus einem sonstigen berechtigten Interesse handelt; es tendierte eher zu einer Verwertungskündigung. Auch stellte das Gericht klar, dass die von der beklagten Wohnungsbaugesellschaft durchgeführte systematische Entmietung nicht als Pflichtverletzung der Beklagten angesehen werden kann, zumal die Abrissmaßnahme in das Stadtentwicklungskonzept eingebunden ist. Siehe hierzu die Pressemitteilung des vswu vom 24.03.2003.

6.
Amtsgericht Jena, Urteil vom 14.03.2003 zu Az: 22 C 1182/02, Thema: Eine Berliner Familie ist zum Auszug aus einem zum Abriss vorgesehenen Plattenbau in Jena-Lobeda verurteilt worden. Die Familie weigert sich als einzig verbliebene Bewohner des Elfgeschossers auszuziehen und berief sich auf den Einigungsvertrag, also auf eine Verwertungskündigung. Der Einigungsvertrag stehe einer solchen Kündigung nicht entgegen, argumentierte der Richter. Dieser Vertrag solle lediglich Kündigungen verhindern, nach denen ein Vermieter eine lukrative Verwertung des Grundstückes erzielen kann. Dies sei aber nicht der Fall, wenn ein Wohnblock wie der in Jena-Lobeda zur Vermeidung weiterer Verluste abgerissen werden soll. Dies sei aber nicht der Fall, wenn ein Wohnblock wie der in Jena-Lobeda zur Vermeidung weiterer Verluste abgerissen werden soll. Wegen des großen Leerstandes in dem Gebäude stehe dessen Unterhaltungsaufwand in keinem Verhältnis zu den Mieteinnahmen. Zudem habe sich der Vermieter ausreichend um eine einvernehmliche Lösung des Problems mit dem Mieter bemüht. Siehe hierzu die Pressemitteilung des Deutschen Mieterbundes vom 19.03.2003 und den Artikel vom 20.03.2003 in Die Welt. Veröffentlicht in der NZM 2003, 351.

7.
Landgericht Gera, Urteil vom 25.06.2003 zu Az: 1 S 123/03 (II. Instanz; siehe I. Instanz Urteil des AG Jena zu vorstehend Ziffer 6.), Thema: Der Vermieter hat nach diesem Urteil des Landgerichts Gera nach geltendem Recht die Möglichkeit, das Mietverhältnis gegenüber einzelnen verbleibenden Mietern wegen berechtigter Interessen zu kündigen, wenn der Abriss des Gebäudes erforderlich ist und bestätigte damit die Entscheidung des Amtsgerichts Jena (22 C 1182/02). Die Gerichte (AG und LG) verurteilten den letzten Mieter eines 11-geschossigen Gebäudes mit 176 Wohneinheiten nach Abwägung der gegenseitigen Interessen und unter Beachtung der gesetzlichen Kündigungsfristen zur Räumung. Siehe Pressemitteilung des Deutschen Mieterbundes e.V. vom 25.06.2003 und die Medien-Info des GdW vom 26.06.2003. Text des Urteils hier als pdf-Datei.

8.
Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 16.07.2003 zu Az: VIII ZR 30/03, Thema: Zur ergänzenden Vertragsauslegung eines Wärmelieferungsvertrages zwischen einem Energieversorgugnsunternehmen und einem Grundstückseigentümer hinsichtlich des Grundkostenanteils für leerstehende Mietwohnungen. Im Ergebnis müssen die Grundstückseigentümer diesen Grundkostenanteil tragen. Siehe hierzu das Urteil vom 16.07.2003 als pdf-Datei.

9.
Bundesgerichtshof (BGH), Beschluss vom 19.08.2003 zu Az: VIII ZR 188/03 (Entscheidung zu dem Urteil des LG Gera zu vorstehend Ziffer 7.), Thema: Der Antrag der Familie Schmidt auf Vollstreckungsschutz, also auf Schutz vor einer Zwangsräumung ihrer Wohnung durch die klagende Städtische Wohnungsbau- und Verwaltungsgesellschaft (SWVG), wurde durch den BGH allein deshalb abgeleht, weil es die Familie Schmidt bereits in der II. Instanz verabsäumt hatte, einen entsprechenden Antrag auf Vollstreckungsschutz zu stellen. Siehe hierzu den Beschluss des BGH vom 19.08.2003 als pdf-Datei.

10.
Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 28.11.2003 zu Az: V ZR 129/03 (Revisionsentscheidung zu Urteil des LG Neuruppin und des OLG Brandenburg) zu § 9 GBBerG.
Leitsätze:
1. § 9 GBBerG ist verfassungsgemäß.
2. Für das Entstehen der Dienstbarkeit nach § 9 Abs. 1 GBBerG kommt es allein darauf an, ob das betroffene Grundstück am 03. Oktober 1990 für eine Energiefortleitungsanlage genutzt wurde; ob sie durch ein Mitnutzungsrecht abgesichert war, ist unerheblich.
3. Eine Dienstbarkeit nach § 9 Abs. 1 GBBerG ist auch für Anlagen entstanden, die am 25. Dezember 1993 durch Mitnutzungs- oder Mitbenutzungsrechte abgesichert waren. § 9 Abs. 2 GBBerG gilt für solche Rechte nicht. Siehe hierzu das Urteil des BGH vom 28.11.2003 als pdf-Datei. Siehe hierzu auch die Pressemitteilung des BGH Nr. 147/03 vom 28.11.2003.

11.
Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 21.01.2004 zu Az: VIII ZR 137/03 (Revisionsentscheidung zu Urteil des LG Nürnberg-Fürth). Thema: Bei Wohnungsleerstand kann der Abrechnungsmasstab für Heizkosten nicht einseitig geändert werden. Der BGH lässt keine Änderungen des Abrechnungsmaßstabes von Heizkosten bei Leerstand von Mietwohnungen zu. Siehe hierzu das Urteil vom 21.01.2004 als pdf-Datei.

12.
Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 06.02.2004 zu Az: V ZR 196/03 (Revisionsentscheidung zu Urteil des LG Potsdam und des OLG Brandenburg) zu § 9 GBBerG.
Leitsätze:
1. Eine Grunddienstbarkeit nach § 9 Abs. 1 GBBerG ist nicht deswegen erloschen, weil der Grundstückseigentümer nach dem 25.12.1993 mit dem Versorgungsunternehmen einen Anschlußvertrag abgeschlossen hat.
2. Der nachträgliche Abschluss eines Anschlußvertrages nach der AVBEltV verpflichtet das Versorgungsunternehmen nicht, auf die Dienstbarkeit nach § 9 GBBerG zu verzichten.
3. Das Versorgungsunternehmen ist an der Berufung auf die fehlende Eintragung der Dienstbarkeit jedenfalls dann nicht analog § 162 BGB oder aus Treu und Glauben gehindert, wenn der Grundstückseigentümer die Eintragung durch Bewilligung der Grundbuchbereichtigung herbeiführen kann. Siehe hierzu das Urteil des BGH vom 06.02.2004 als pdf-Datei.

13.
Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 24.03.2004 zu Az: VIII ZR 188/03 (Revisionsentscheidung zu dem Urteil des LG Gera zu vorstehend Ziffer 7.) zu dem Problem einer Kündigung eines Wohnungsmietvertrages bei einem reinen Abriss.
Leitsätze:
1. Der ersatztlose Abriss eines Wohngebäudes ist keine wirtschaftliche Verwertung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB.
2. Eine zu diesem Zweck ausgesprochene Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter ist daher in den neuen Bundesländern nicht durch Art. 232 § 2 Abs. 2 EGBGB ausgeschlossen. Siehe hierzu das Urteil des BGH vom 24.03.2004 als pdf-Datei. Veröffentlicht in der NJW 2004, 1736.

14.
Amtsgericht Frankfurt (Oder), Urteil zu Az: 2.5 C 1002/04, zu dem Problem der Mietminderung wegen Leerstand. Nach dem Urteil hat ein Mieter keinen Anspruch darauf, dass die Wohnungen unten, über oder neben seiner bewohnt und damit auch beheizt sind. Die Wohnung sei trotz des Leerstandes weiter tauglich für deren Gebrauch, so dass hieraus eine Mietminderung ausscheide. Siehe hierzu den Ratgeber Immobilien in der Berliner Morgenpost vom 04.03.2006.

 

 

1.
Bundesverwaltungsgericht (BVerwG), Urteil vom 01.12.1995, abgedruckt: BVerwGE 100 , 77 = VIZ 1996, 148 ff. = NJW 1996, 867, Thema: Begriff des komplexen Wohnungsbaus im Sinne des § 5 Abs. 1 lit. c) VermG.

2 .
Bundesverwaltungsgericht (BVerwG), Urteil vom 04.04.2001 zu Az: 11 C 12.00, 11 C 13.00, Thema: Kein Grundsteuererlass bei strukturell bedingtem Wohnungsleerstand, vgl. hierzu Pressemitteilung über dieses Urteil des Bundeverwaltungsgerichts.

3.
OVG Lüneburg, Beschluss vom 03.12.2003 zu Az: 13 LA 213/03, Thema: Der Leerstand von Wohn- und/oder Geschäftsräumen führt zu keinem Erlass der Grundsteuer nach § 33 GrStG, wenn der Leerstand auf Grund der Marktverhältnisse strukturell bedingt ist und das Fehlen der Mieternachfrage alle Vermieter im jeweiligen Gemeindegebiet vergleichbar trifft. Ein Rückgriff auf die §§ 163, 227 AO wegen sachlicher Unbilligkeit scheidet ebenfalls aus. Hier der Beschluss Auszugsweise über Entscheidungen suchen.

4.
VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 13.02.2004 zu Az: 5 S 2345/03 (rechtskräftig), Thema: Die Aufhebung eines Miet- oder Pachtverhältnisses gemäß § 182 Abs. 1 BauGB wird durch die Möglichkeit einer zivilrechtlichen Kündigung nicht generell ausgeschlossen. Veröffentlicht in der BauR 2004, 1429.

 

 

3. Finanzgerichte

1.
Bundesfinanzhof (BFH), Urteil vom 10.05.1972 zu Az: II 57/64, abgedruckt in Bundessteuerblatt (BStBl) 1972, 649, Thema: Erlaß einer Steuer gemäß § 227 AO bei Existenzgefährdung nur dann möglich, wenn die Existenzgefährdung durch außergewöhnliche, unvorhersehbare Umstände, die zu einem unverschuldeten Vermögensverfall geführt haben, entstanden ist.

2.
Niedersächsisches Finanzgericht, Urteil vom 14.09.1999 uu Az: 7 K (III) 552/89, Thema: Grundsätzlich kein Erlass der Grunderwerbssteuer bei Umstrukturierung eines Wohnungsunternehmens, ein wichtiges Urteil für die Beurteilung darüber, ob aufgrund einer Fusion überhaupt ein Erlaß der Grunderwerbsteuer gemäß § 227 AO möglich ist. Urteil als doc-Datei auch unter "www.nwb.de" abrufbar.